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I DOCUMENTI CHE IL VENDITORE DEVE AVERE PER VENDERE CASA

Di

Valentina Lo Bello

Pubblicato in BLOG (TUTTI GLI ARTICOLI), RESTA AGGIORNATO Il 23 Febbraio 2020
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SAPETE QUALI SONO I DOCUMENTI NECESSARI PER LA STIPULA DEL ROGITO NOTARILE? MEGLIO FARE RIFERIMENTO AL PROPRIO AGENTE IMMOBILIARE DI FIDUCIA PER LA PRIMA PREVIA VERIFICA E POI AFFIDARSI AD UN TECNICO / GEOMETRA/INGEGNERE , AL FINE DI EVITARE RICHIESTE DI RISARCIMENTO DANNI E / O LA RESTITUZIONE DEL DOPPIO DELLA CAPARRA INCASSATA O LA NULLITA’ DELL’ATTO SE SI ARRIVA IMPREPARATI ! Di seguito una lista di cio’ che serve con relativa spiegazione affinche’ ti sia tutto chiaro:  non impaurirti ma non ridurti alla fine , se trovi un acquirente miticoloso potrebbe non firmare il preliminare finche ‘ non e’ tutto apposto  e se  c’e’ un mutuo di mezzo  , l’operazione e’ piu’delicata. Se hai deciso di vendere  fa le cose con calma e chiama il tuo geometra / ingegnere( tecnico) tanto dovrai farlo per forza. Il tuo agente e’ sempre pronto a seguirti in ogni passo.

Vendere casa nel 2020: Cari venditori vi ricordo  i documenti necessari per arrivare pronti all’atto notarile

Documenti relativi all’immobile  

APE: l’Attestato di Prestazione Energetica  :  Si tratta di un documento fondamentale per la vendita di un immobile. È necessario (per legge) anche all’agenzia immobiliare per poter pubblicizzare l’annuncio della tua casa. La classe energetica dell’immobile, infatti, deve essere segnalata nell’ambito della comunicazione promozionale alla quale pensera’ il tuo agente di fiducia

 

La Planimetria catastale conforme  allo stato dei luoghi  che assicura appunto la conformita’ catastale : cioe’ il disegno dell’immobile in cui è riportata la distribuzione dei locali e le relative misure  . La planimetria catastale conforme allo stato dei luoghi è quindi semplicemente una planimetria catastale aggiornata. Si tratta di una mappa in scala 1:200 del tuo immobile, che corrisponde esattamente allo stato dell’appartamento che vuoi vendere. Nel tempo, il tuo immobile potrebbe avere subito delle ristrutturazioni e dei cambiamenti. Potresti aver costruito una veranda, oppure abbattuto delle pareti divisorie, aggiunto una camera o apportato qualsiasi altro tipo di modifica. A volte le modifiche vengono riportate immediatamente nella planimetria catastale, ma si tratta di casi abbastanza rari. Tante persone aggiornano la planimetria quando si preparano a vendere casa ed e’ sbagliato. Aggiornare la planimetria catastale da sé non è possibile: bisogna rivolgersi ad un perito industriale, ad un ingegnere geometra o un architetto che rileverà le modifiche dell’appartamento, provvederà a disegnare una nuova mappa catastale, ed a registrarla presso il catasto e depositare il tutto in comune per inizio e fine lavori.

Garantire la conformità edilizia o urbanistica, ossia la  corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la documentazione depositata in  Comune che assicura appunto la conformita urbanista o edilizia. Alcune difformità possono essere sanate con una pratica edilizia, come ad esempio una  modifica interna: l’apertura di  una porta o l’eliminazione di muri divisori non portanti. Altre  difformità invece, come l’aumento arbitrario di volumetria, vanno valutate caso per caso, ma potrebbero anche non essere sanabili. In  caso siano state apportate modifiche all’immobile, bisogna produrre le pratiche edilizie e i relativi  aggiornamenti catastali che giustifichino le opere realizzate.Sarà sempre il tuo tecnico di fiducia a reperirli e controllarli, i documenti catastali vanno a braccetto con quelli urbanistici, affidati a lui che lo sa. Segue spiegazione sotto la voce conformita’ edilizia.

Cos’è la dichiarazione di conformità urbanistica e catastale?È appunto una certificazione rilasciata da un tecnico abilitato, nella quale dichiara che lo stato attuale dell’immobile, il catasto (planimetrie catastali) e urbanistica ( concessione edilizia, licenza edilizia, sanatorie ecc.) sono conformi.Se vi state chiedendo cosa vuol dire, ve lo spiego subito.

Stato attuale dell’immobile (o effettivo)Lo stato attuale dell’immobile, rappresenta l’immobile com’è nella realtà, quello che viene venduto, quello che il tecnico vede quando entra nella casa per fare la dichiarazione.

Il catastoPremetto subito che il catasto ha solo una funzione fiscale sull’immobile, ne determina la rendita, non ha funzione di concedere autorizzazioni a costruire o di legittimazione amministrativa.

Nel catasto sono depositate le planimetrie catastali e le visure.

Urbanistica

L’insieme della documentazione emessa dall’ ufficio tecnico urbanistico del Comune al fine di concedere l’autorizzazione a svolgere determinati lavori edili.  Si parla di  licenza ad edificare o concessione edilizia in caso di nuove costruzioni, oppure di  DIA o SCIA o CILA  ( in questo caso presentate dal proprietario in comune) per  effettuare delle modifiche. Infine si parla di concessione in sanatoria a seguito di abusi edilizi successivamente sanati.

La conformità

Il tecnico incaricato del venditore deve verificare che tutte queste cose, stato attuale, catasto e urbanistica siano conformi, cioè uguali.

Le planimetrie catastali devono essere conformi allo stato attuale dell’immobile. Questo vuol dire che il numero dei vani disegnati in planimetria e la loro metratura devono essere uguali a quelli presenti nell’immobile. Anche la documentazione presente in Comune deve essere conforme alle planimetrie ed allo stato attuale.

Se non vi è conformità?

Se stato attuale e urbanistica sono conformi, basta fare una variazione catastale e si sistema tutto, mentre se vi è difformità fra l’urbanistica e lo stato attuale dell’immobile siamo di fronte ad un abuso edilizio ed il notaio non può stipulare finche ‘ non sara’ sanato.

 

La visura catastale aggiornata , mentre per la visura ipotecaria  sara’  compito del notaio che scegliera’ l’acquirente, ovviamente il proprietario deve avvertire l’agente immobiliare se gravano ipoteche sull’immobile, pignoramenti o decreti ingiuntivi.  La visura ipotecaria e’ un’ Altro foglio di carta. Descrive i vari  passaggi dalla nascita ad oggi che la tua casa ha fatto e mostra se ci sono ipoteche su di essa. Puoi cmq richiederla all’agenzia delle entrate, anche online ma Il notaio provvedera’ a farla prima del rogito.L’individuazione dell’effettiva libertà del bene immobiliare prima della compravendita spetta  appunto al notaio a cui è richiesta la stipulazione del contratto stesso infatti Secondo l’orientamento giurisprudenziale e dottrinale ormai consolidato, il notaio, che sia incaricato di ricevere o autenticare un atto avente ad oggetto diritti immobiliari, ha l’obbligo di eseguire le c.d. visure ipotecarie e anche quelle catastali per un periodo comprensivo del ventennio anteriore alla data dell’atto. La visura catastale è necessaria a identificare inequivocabilmente l’immobile da vendere e le sue caratteristiche (es. categoria, classe, consistenza, rendita sulla quale si pagano le tasse ,  ubicazione immobile , eventuali variazioni compiute negli anni . Ma anche le informazioni anagrafiche di chi vanta diritti reali sulla casa (ad esempio il proprietario).

 

Certificato di agibilità o abitabilità : Il certificato di agibilità e il certificato di abitabilità sono la stessa cosa? La risposta è affermativa. I due concetti, infatti, sono stati unificati con il decreto SCIA 2 (D.lgs. n. 222). Si tratta di un documento che attesta la vivibilità della casa in termini igienico sanitari, di sicurezza degli impianti installati e la conformità dell’immobile al progetto di costruzione. Si richiede in comune.

 

Atto di provenienza : L’atto di provenienza attesta la titolarità di un diritto reale su un immobile da parte di un soggetto (persona fisica o persona giuridica) Non trovi l’atto? Niente paura. Il primo consiglio è di effettuare una visura catastale per ricostruire la storia dell’immobile e poi puoi rivolgerti al notaio che ha perfezionato il rogito

  • Se si tratta di una Donazione , consegnare anche l’atto di donazione idem in caso di eredita’
  • Se invece il tuo immobile è frutto di una successione, essendo questo un atto amministrativo di natura fiscale, devi avere sia la dichiarazione sia uno dei precedenti documenti fino al primo atto con cui in precedenza è stata acquisita la proprietà dell’immobile.

 

Regolamento di condominio :Nel caso di immobili in condominio, il proprietario deve fornire, in fase di trattativa il regolamento di condominio. Si tratta di un documento obbligatorio in caso di presenza di almeno 11 condomini.Contiene informazioni fondamentali per l’acquirente, dato che può porre vincoli all’utilizzo dell’immobile e delle sue parti comuni.

 

Dichiarazione di regolare pagamento delle spese condominiali :  Ove si fosse in presenza di un immobile in condominio con amministratore, il proprietario deve richiedere un attestato di regolare pagamento delle spese condominiali. In questo modo, l’acquirente potrà essere certo di non acquistare, oltre una nuova casa, anche dei debiti nei confronti dell’amministratore per eventuali spese di condominio non saldate.

 

Contratto di locazione ( se l’immobile e’ affittato) : Nel caso in cui la casa in vendita fosse affittata, il proprietario deve fornire, in trattativa, il contratto di locazione. Ciò darà modo all’acquirente di valutare gli attuali vincoli di tempo e le condizioni economiche della locazione in essere.

 

Certificazioni di conformità degli impianti ( DICO) o di Rispondenza (DIRI)e libretto della caldaia : Assieme all’atto di provenienza, le certificazioni di conformità sono documenti necessari alla vendita della casa che spesso mettono in crisi i proprietari. La conformità dell’impianto elettrico e del gas viene rilasciata da un tecnico specializzato, con relazione asseverata. La conformita’Non vale per gli appartamenti vecchi in quanto e’ chiaro non possano essere a norma. Cosa fare se non si è in possesso della DICO:

La Dichiarazione di Conformità degli impianti deve essere rilasciata ogni qual volta si installi un nuovo impianto. Non solo: è necessaria anche in caso di manutenzione straordinaria, modifica o ampliamento di un impianto già esistente. L’unico caso per cui non è obbligatoria è quello della manutenzione ordinaria. Ma cosa accade se non si è in possesso della Dichiarazione di Conformità o quando non la si riesce più a reperire? I casi sono tre e dipendono dall’anno di realizzazione dell’impianto.

  • Se l’impianto risale a prima del 1990, la Dichiarazione di Conformità in estrema sintesi, non è necessaria, in quanto la legge 46/90 stabiliva l’obbligo di adeguamento degli impianti – anche se per gli impianti diversi da quelli elettrici non esistevano criteri univoci per essere considerati adeguati – , che in tal caso doveva essere certificata con una Dichiarazione di conformità, ma chi invece all’entrata in vigore della legge aveva già un impianto considerato a norma, non doveva disporre di alcuna documentazione a riguardo.
  • Se la data di realizzazione dell’impianto è compresa tra il 1990 e il 2008, è possibile richiedere una Dichiarazione di Rispondenza. La DiRi sostituisce la DiCo nei casi in cui il certificato originale risulta irreperibile o smarrita dal proprietario dell’immobile o dall’installatore dell’impianto.
  • Per gli impianti realizzati dopo il 2008 non è possibile redigere una Dichiarazione di Rispondenza, come visto nel caso precedente, ma sarà necessario reperire la certificazione originale oppure, se sono necessarie delle modifiche all’impianto, bisognerà realizzare una nuova Dichiarazione di Conformità. Come reperire quindi la dichiarazione di conformità originale in caso di smarrimento? Ci si può rivolgere all’impresa che l’ha rilasciata in origine, oppure si può provare a richiedere una copia allo Sportello unico per l’edilizia del comune in cui è situato l’impianto in questione: dovrebbe infatti essere stata qui depositata una copia della certificazione al momento della redazione.

Si può vendere casa in assenza della certificazione di conformità degli impianti? Oggi, al momento del rogito, il venditore non è obbligato a dichiarare la conformità (o mancata conformità) degli impianti dell’immobile oggetto della compravendita, anche se, per evitare contestazioni future da parte dell’acquirente, è consigliabile comunque specificare nell’atto lo stato degli impianti.

 

Copia del contratto di mutuo ( se l’immobile e’ gravato da mutuo ) : Se l’immobile in vendita è gravato da mutuo, il proprietario deve fornire all’acquirente, in fase di contrattazione, la copia del contratto e l’attestazione della regolare posizione nel pagamento delle rate di rimborso. Com’è facile comprendere, l’acquirente vuole avere la certezza delle condizioni del mutuo che si sta accollando.

 

Visura camerale dell’agenzia immobiliare  :  In caso di compravendita con mediazione, in fase di rogito, l’agenzia dovrà fornire la visura camerale e il numero di iscrizione al REA

 

Documenti identificativi relativi al proprietario  :

 – copia della Carta d’identità e codice fiscale validi in corso di validita’

 – Il Certificato di residenza (o autocertificazione), l’ estratto di nascita e certificato di           stato civile o estratto dell’atto di matrimonio : Documenti che attestano la corrispondenza tra soggetto proprietario e venditore. Il certificato di stato civile e, in alternativa, l’estratto dell’atto di matrimonio servono ad attestare la presenza o meno di ulteriori soggetti che possono vantare diritti reali sull’immobile in vendita.

– Permesso di soggiorno ( se l’acquirente e’ extracomunitario)

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